מה זה אומר השקעת מולטי פמילי (Multi-Family) בנדל"ן?

//מה זה אומר השקעת מולטי פמילי (Multi-Family) בנדל"ן?

מה זה אומר השקעת מולטי פמילי (Multi-Family) בנדל"ן?

אנחנו כל הזמן מחפשים השקעות נדל"ן בדטרויט והשקעות נדל"ן במישיגן, וכשמגיעה עסקה טובה אנחנו בהחלט הולכים על זה.  השקעות נדל"ן כוללות מגוון אפשרויות, ופה בכתבה אציג את אחד מאפיקי ההשקעה היותר אהובים עלינו, וגם על המשקיעים שלנו: עסקאות מולטי פמילי (Multi-Family).

מה זה מולטי פמילי (Multi-Family)?

Multi Family בניגוד ל Single Family  מתייחס לנכס שהוא יותר מיחידת מגורים אחת.
מולטי פמילי יכול להיות 2 יחידות ועד מאות יחידות.
במולטי פמילי הטאבו או ה- Parcel  הוא אחד לכל המבנה וכולל בעלים אחד. לעומת Condo Apartments שמחולק עם טאבו נפרד לכל יחידה.

יואב פנחס מסביר: "ב- ABI  אנחנו רוכשים ומשביחים מתחמי מגורים שכאלה. ההתמחות היא במבנים המכילים 20-50 יחידות מגורים. השליטה והניהול נמצאת בידינו ואנחנו מנהלים את ההשבחה בעזרת הצוותים המקומיים שלנו"

למה אנחנו אוהבים את עסקאות ה- Multi-Family?

  • חישוב התשואה קל יחסית להשקעות נדל"ן אחרות;
  • הבנה מהירה של אלמנט ההשבחה (אנחנו לא פועלים בעסקה שאין בה אלמנט השבחה);
  • השכירות (תשואה) מתחלקת באופן שווה בין השותפים. היתרון פשוט: כשמשכירים בית לדייר שמפסיק לשלם (ומתחיל תהליך פינוי), התשואה לאותה שנה יורדת לאפס. לא כך במולטי-פמילי. גם אם אחוזי התפוסה ירדו בכמה אחוזים, זה עדיין לא ישנה את התשואה שלנו בהרבה.

השקעות נדל"ן מולטי פמילי היא אחת ההשקעות הטובות, אבל…

מהו הרכיב המשמעותי שבלעדיו העסקה עלולה ליפול?

כשאנחנו רוכשים בניין או מתחם בעסקת מולטי-פמילי, אנחנו רוכשים גם קהילה!
ממש כך.
מתחם גדול שמאוכלס במגוון דיירים מהווה קהילה אמיתית, ולנהל בניין כזה זה סיפור שונה לחלוטין מבית למשפחה אחת.
כאן נכנס הרכיב המשמעותי – ניהול הבניין. הניהול צריך לקחת את כל הרכיבים בחשבון, ולדאוג שיעבדו במשולב ובסנכרון. ניהול לא טוב יכול להפיל את כל העסק לקרשים.

איך אנחנו מנהלים את העיסקה?

אנחנו פועלים הן במישור התפעולי והניהולי, והן במישור האנושי-קהילתי. אנחנו מהווים חלק פעיל ולא משאירים את הניהול לחברה חיצונית בלבד.
בעסקאות המולטי-פמילי חברנו לאחת מחברות הניהול הגדולות במישיגן – חברת ניהול שעוסקת אך ורק במולטי פמילי.

ביחד הרכבנו מערכת ניהול מעולה:

  • אנחנו מאתרים עסקאות מעולות על ידי מערכת בדיקה מיוחדת שפיתחנו, קונים בניינים, משביחים אותם ומעלים את הערך שלהם.
  • אנחנו מעסיקים מנהל מיוחד לכל בניין. המנהל גם בבניין עצמו או בקרבת מקום ואחראי לתחזוקה השוטפת, קשר עם הדיירים ולוודא בכל זמן נתון שכל בעיה שעולה מטופלת במהירות ויעילות תוך חיסכון משמעותי בעלויות התפעול.
  • יש מי שאחראי לשווק את היחידות ולטפל בתחלופה (Listing agent). אנחנו שמים לנו כמטרה להביא דיירים איכותיים, במחיר מקסימלי שיישארו כמה שיותר זמן לקוחות שלנו.
  • ו- Maintenance guy שגר במתחם ואחראי לכל התיקונים שיש. לכל הדיירים יש את מספר הטלפון שלו והם פונים ישירות אליו אם יש צורך בתיקונים שונים.
  • קצת מהוואי הקהילה שאנחנו יוצרים במתחמים שלנו:​

כל דייר מקבל מכתב קבלה שהוא נכנס לגור ביחידה, המכיל הסבר על המתחם, נהלים ואף מכיל קופוני הנחה לחנויות באזור.
כן, אחת לחודש אנחנו מחלקים לדיירים קופון הנחה לעסק שפועל בקרבת מקום (מכולת, חנויות, נותני שירותים…).
אנחנו מארגנים להם מפגשי חגים לכל הדיירים, וגם קונים להם מתנת חגים קטנה.
כדי להפוך את תשלום השכירות לאפקטיבי ונעים יותר אנחנו מעניקים הנחה של 10$ בשכירות למשלמים עד ה-5 לחודש. זה עובד נהדר!

yoav pinhas

יואב פנחס

יזם נדל"ן בארץ ובארה"ב. שותף בקרן הלוואות ישראלית עבור משקיעים בנכסים באמריקה. בשנים האחרונות צבר ניסיון רב בתחום הנדל"ן המניב בארץ, ליווה עסקאות אקזיט בארץ, והתמחה בתחום נדל"ן מניב במישיגן ארה"ב.

nadav doron

נדב דורון

יזם נדל"ן וותיק שמאמין בהשקעות ללא סיכון. בעלים ושותף בעסקים רבים נוספים. נדב מאמין כי השקעות חכמות בנדל"ן בארה"ב הן הדרך היחידה להבטיח הכנסה עתידית יציבה וקבועה לשקט נפשי ולביטחון פיננסי מעכשיו ועד לפנסיה.